Ouvrir une agence immobilière

1. Vérifiez que vous avez les aptitudes requises pour ouvrir une agence immobilière

Pour ouvrir une agence immobilière, des conditions de diplôme ou d'expérience sont requises.

Justifiez d'un diplôme

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 définit la liste des diplômes indispensables pour ouvrir une agence immobilière :

• diplôme d'un niveau minimum Bac +3 dans un domaine d'études juridiques, économiques ou commerciales ;
• DUT carrières juridiques ;
• BTS spécialisé en matière immobilière (que l'on peut préparer en alternance) ;
• diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation, option vente et gestion d'immeubles.

Justifiez d'année d'expérience

Faute de posséder les diplômes mentionnés, vous devez pouvoir :

• justifier de 3 ans d'expérience se rattachant à une activité immobilière si vous êtes bachelier ;
• justifier de 10 ans d'expérience se rattachant à une activité immobilière si vous n'êtes pas bachelier ;
• avoir occupé pendant 4 ans un emploi se rattachant à une activité immobilière en qualité de cadre et avoir été affilié comme tel auprès d'une institution de retraite complémentaire ou d'un emploi public de catégorie A.

Le contrôle des conditions requises sera exercé par l'organisme qui délivre la carte professionnelle, les Chambres de commerce et d'industrie territoriales (CCIT).

2. Choisissez votre façon de travailler

À la création de votre agence immobilière, optez pour la façon de travailler de votre choix.

Devenez indépendant ou franchisé

Il existe deux catégories d'agences immobilières :

• Les agences indépendantes

Elles doivent trouver elles-mêmes leurs acquéreurs ou preneurs. Elles ont un statut indépendant, travaillent de manière isolée et disposent de leur propre portefeuille de clientèle.

Il y a un lien de concurrence avec les autres agences et il faut donc savoir se démarquer grâce à des valeurs concurrentielles.

Dans ce contexte il ne faut oublier que la relation avec votre client sera très personnalisée, que ce dernier sera demandeur de professionnalisme car, étant un agent de proximité, vous devrez avoir les compétences pour dénicher les acquéreurs ou preneurs de biens.

• Les agences franchisées

Elles sont ont regroupées au sein d'un réseau et se développent dans le cadre de ce réseau en se conformant à sa politique commerciale.

Le contrat de franchise établira la relation entre le franchiseur et le franchisé. Dans cette optique vous ne serez pas seul, vous devrez vous conformez à la politique commerciale et aux valeurs du groupe tout en développant votre propre agence.

De grands réseaux existent comme Century 21, Lafôret, Era, etc. Ils se développent par la création d'agences et pas seulement par Internet, leur force passant également par une présence physique et géographique.

Optez pour le statut juridique qui vous convient le mieux

Que la société soit franchisée ou pas, il faut lui trouver un statut juridique comme n'importe quelle entreprise.

•  L'entreprise individuelle : lancez-vous seul et gérez votre agence en toute indépendance, avec peu de formalités et un coût de fonctionnement réduit, et aucun capital de départ. Créez soit :
  • une EIRL (entreprise individuelle à responsabilité limitée) dans laquelle le patrimoine personnel est séparé des actifs et passifs de la société ;
  • une auto-entreprise avec des formalités et coûts de fonctionnement réduits au minimum mais dont le chiffre d'affaire annuel doit être inférieur à 32 900 €.
• La société : optez pour la constitution d'une société comme dans la majorité des cas de création d'agence immobilière, pour être au moins deux et dissocier l'activité professionnelle de votre patrimoine personnel. Créez soit :
  • une SARL (société à responsabilité limitée) qui représente la plus grosse part des entreprises du secteur : un euro symbolique suffit à constituer le capital et les formalités sont assez simples ;
  • une SA (société anonyme) qui doit réunir au moins 7 associés avec un apport minimum de 37 000 € : ce statut est réservé aux projets importants ;
  • une SAS (société par actions simplifiées) avec absence de capital minimum exigé : ce statut permet de bénéficier d'un fonctionnement simple et de la sécurité financière de la SA.

3. Respectez certaines formalités pour ouvrir une agence immobilière

Ouvrir une agence immobilière implique certaines démarches juridiques.

• Trouvez un nom commercial à votre agence immobilière : une fois la dénomination trouvée, vérifiez auprès de l'INPI (Institut national de la propriété intellectuelle) si elle est disponible.

• Rédigez les statuts de la société vous-même ou avec l'aide d'un professionnel tel qu'un notaire ou un avocat (s' il y a plusieurs associés et un capital important) et définissez le patrimoine de l'entreprise s'il y en a un. Lors de l'enregistrement, vous devrez déposer un exemplaire des statuts auprès du CFE (Centre de formalité des entreprises) qui transmettra ensuite votre dossier aux impôts.
• Immatriculez l'entreprise ou la société au RCS (Registre du commerce et des sociétés) pour lui permettre une existence légale. Cette démarche peut être faite en ligne sur le site infogreffe.com en remplissant un formulaire que l'on retourne au Tribunal de Commerce du lieu où se situe votre siège social (adresse de l'agence) accompagnés des documents demandés ou directement au greffe du tribunal de commerce.

• Une fois l'immatriculation effectuée, un numéro unique d'identification vous sera attribué par l'Insee : le Siren (« en » pour « entreprise »). Vous l'utiliserez dans vos relations avec les organismes publics et les administrations.

4. Souscrivez une assurance responsabilité civile professionnelle et une garantie financière

Après les diplômes et la création de votre agence, il vous reste à vous assurer et à vous garantir financièrement pour exercer votre métier.

Souscrivez une assurance responsabilité civile professionnelle

Sans cette assurance, vous ne pourrez pas ouvrir une agence immobilière.

Dans le cadre de vos fonctions, en tant qu'intermédiaire, si vous manquez à vos devoirs vis-à-vis de vos mandants, votre responsabilité professionnelle pourra être engagée dès lors qu'un préjudice aura été causé à votre client ou à un tiers.

Ainsi afin de réparer tout préjudice potentiel, la mise en place d'une assurance de responsabilité civile est obligatoire.

Cette assurance doit vous couvrir «pour les conséquences pécuniaires de votre responsabilité civile professionnelle».

Souscrivez une garantie financière

Dans le cadre de votre exercice, vous allez percevoir des fonds de vos mandants, des vendeurs, propriétaires, locataires, etc.

L'existence d'une garantie financière pour permettre le remboursement des fonds et valeurs déposés constitue une exigence essentielle pour exercer une activité d'intermédiation, dans le but de protéger la clientèle contre les détournements et dissipations de fonds.

Cette garantie est souscrite auprès d'une assurance spécialement agréée, un établissement de crédit ou une société de financement.

5. Demandez votre carte professionnelle pour ouvrir une agence immobilière

L'obtention de cette carte professionnelle est obligatoire (loi Hoguet) pour ouvrir une agence immobilière car vous allez exercer des activités d'entremise et de gestion d'immeuble et de fonds de commerce.

Justifiez de conditions pour obtenir votre carte professionnelle

Vous devez justifier :

• des diplômes requis ou d'une certaine expérience ;
• de l'immatriculation de votre société au RCS par un extrait Kbis ;
• d'une attestation d'assurance couvrant les conséquences pécuniaires de votre responsabilité civile professionnelle ;
• d'une garantie financière.

S'ajoutent à ces exigences :

• une condition de moralité ;
• l'absence d'incapacité ou d'interdiction d'exercer qui est établie par le bulletin n° 2 du casier judiciaire (vous pouvez le demander en ligne sur le site www.casier-national.fr).

La loi sanctionne de 6 mois d'emprisonnement et de 7 500 € d'amende le fait d’utiliser la dénomination « agent immobilier » sans être titulaire de la carte professionnelle correspondante (article 14 de la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, tel que modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).

Faites une demande auprès de la CCIT pour obtenir votre carte

La demande de délivrance doit être faite par lettre recommandée avec AR à la CCIT du lieu du siège du demandeur. Elle est délivrée par cette même CCIT et vous coutera 120 €.

Votre demande se fera via l'imprimé cerfa n° 15312 à remplir et à retourner en y joignant les documents demandés : attestation assurance, casier judiciaire, garantie financière, statuts de la société, etc.

Faites mentionner votre activité sur la carte professionnelle

Les activités qui pourront être portées sur votre carte sont celles de « transaction sur immeubles et fonds de commerce », « gestion immobilière » et « prestations touristiques » si à titre accessoire vous vous livrez à l'organisation ou à la vente de voyages.

Utilisez votre carte pendant sa période de validité

Cette carte professionnelle est valable 3 ans.

La demande de renouvellement doit être faite 2 mois avant son expiration.

Le renouvellement de la carte professionnelle est dorénavant conditionné par le suivi de la formation continue obligatoire d'une durée minimale de 14 h par an.