Déterminer le statut d'un gîte ou d'une maison d'hôte

Moins de 17 800 € de CA la première année : LMNP

Statut juridique

Vous gardez une autre activité professionnelle en parallèle, vous n’allez ouvrir qu’une ou deux chambres, votre activité se limitera à l’hébergement et à la fourniture du petit-déjeuner (ni table d’hôte, ni activités, ni services annexes) ; ce sera pour vous un simple complément de revenus : restez « loueur en meublé non professionnel » !

La déclaration de votre activité en mairie est obligatoire depuis la loi de 2006.

Si vous pouvez théoriquement rester « loueur non professionnel » jusqu’au seuil de 23 000 €, vous devez quand même cotiser aux caisses sociales si votre revenu annuel dépasse 5 348 € (soit un chiffre d’affaires de 17 800 € et plus) ! Il vaut mieux donc opter pour la création d’une entreprise individuelle ou le statut de micro-entrepreneur dès que vous atteignez ce plafond.

Statut fiscal

Les revenus sous statut LMNP se déclarent au régime « micro-BIC ». Les loyers perçus par le gîte ou la maison d'hôtes sont inscrits dans la déclaration n° 2042 CK PRO. Ils bénéficient d'un abattement forfaitaire de 71 % et sont intégrés au revenu net imposable soumis à l'impôt sur le revenu. Ils sont également soumis aux contributions sociales (17,2 %).

Entre 17 800 et 176 200 € : micro-entrepreneur ou régime réel

Statuts juridiques

Assurer la bonne marche de la maison d’hôte deviendra l’activité principale d’au moins l’un des deux conjoints, avec un bon revenu à la clé : au-delà de 17 800 € de chiffre d’affaires (5 348 € de revenus annuels), vous devez cotiser aux caisses sociales.

Si vous optez pour le statut de micro-entrepreneur (ex-autoentrepreneur) :

• Le statut de micro-entrepreneur est simple et avantageux, avec un allègement considérable des charges sociales, fiscales et administratives.
• Il vous est accessible même si vous restez salarié ou si vous êtes retraité, à condition de ne pas dépasser 85 800 € de revenus par an.
• Pour les créations en cours d’année, ces montants sont réduits en fonction de la durée d’activité. Si vous dépassez ce seuil, vous pouvez sortir progressivement du dispositif.
• Au nombre des avantages, la déclaration et paiement simplifié des cotisations et contributions sociales (régime micro-social simplifié), déclaration et paiement simplifié de l’impôt sur le revenu (versement libératoire de l’impôt sur le revenu ou IR) sur option et sous certaines conditions, exonération de la cotisation foncière des entreprises l’année de création ainsi que les deux suivantes et dispense d’immatriculation au RCS.

Statuts fiscaux

Micro-BIC :

• Vous pouvez opter pour ce régime fiscal si vous êtes simple particulier, micro-entrepreneur ou en entreprise individuelle, tant que votre chiffre d’affaires annuel n’excède pas 176 200 € (ce plafond intègre l’ensemble des prestations effectuées et ne comprend pas les subventions éventuellement touchées).
• Avantages :
  • C’est le régime le plus simple, généralement bien adapté au fonctionnement de la maison d’hôte. Pas besoin de tenir une comptabilité exhaustive (un livre de comptes indiquant vos recettes au quotidien, et les justificatifs correspondants, suffit).
  • Vous bénéficiez d’un abattement est de 71 % : vous êtes taxé forfaitairement sur 29 % du chiffre d’affaires (CA).
  • Depuis 2009, vous pouvez opter pour un prélèvement forfaitaire si vous ne dépassez pas certains plafonds de revenus : vous acquittez alors votre impôt par un versement libératoire mensuel ou trimestriel, fixé à 1 % du CA pour l’activité de chambre d’hôte. C’est très intéressant pour tous ceux qui sont taxés dans les tranches intermédiaires.

• Inconvénients :
  • Pas d’amortissements déductibles si vous avez fait des investissements.
  • Si vous avez opté pour le prélèvement forfaitaire, vous devez forcément adopter le régime micro-social.

Régime réel d’imposition :

Le régime réel d’imposition s’applique forcément si vous dépassez 176 200 € de revenus, mais vous pouvez opter pour ce régime en deçà de ce plafond si vous le souhaitez.

Vous espérez dépasser les 176 200 €

Statuts juridiques

Votre activité sera un vrai métier, dont vous comptez tirer l’essentiel de vos revenus personnels, voire ceux de toute la famille : vous atteindrez le maximum de 5 chambres, avec peut-être la location d’un ou deux gîtes, et proposerez un panel de services et d’activités à vos clients.

Mieux vaut alors créer une société, soit en nom propre, soit en SARL (société à responsabilité limitée).

• Vous devrez vous inscrire au registre du commerce et des sociétés.
• Vous pourrez vous associer avec votre conjoint, mais il pourra aussi opter pour le statut de conjoint salarié ou de conjoint collaborateur (cette option est la moins coûteuse en matière de cotisations sociales).

Vous pouvez également créer une société civile immobilière (SCI) familiale et y associer vos enfants.

Consultez impérativement un juriste pour ne pas vous tromper sur la forme de votre société.

Statuts fiscaux : régime réel d’imposition ou impôt sur les sociétés (IS)

Le régime réel d’imposition :

• Vous serez alors imposé sur les bénéfices effectivement réalisés, et non plus sur le chiffre d’affaires. Vous êtes imposé en fonction des recettes et des charges réelles ; vous pouvez donc déduire les amortissements et les intérêts d’emprunt, ou la part des dépenses relatives à votre activité.
• C’est intéressant lorsque votre investissement est important (coûts d’acquisition élevés, travaux importants réalisés pour aménager la maison d’hôte, etc.). Vous pouvez imputer les déficits sur le revenu global pour les loueurs professionnels, et sur les bénéfices de revenus non professionnels pendant 5 ans pour les loueurs non professionnels.
• En contrepartie, vous devrez fournir une comptabilité précise, avec présentation de bilan obligatoire pour les chiffres d’affaires supérieurs à 153 000 € HT ; mieux vaut faire appel à un expert-comptable, à un cabinet de gestion ou à un centre de gestion conventionné et agréé pour éviter une majoration de 25 % des revenus taxables en cas d’erreur !

L’impôt sur les sociétés (IS) :

Si vous avez créé une SARL, une SNC, une SAS ou une SA, vous pouvez choisir entre IR ou IS.

La loi de finance pour 2018 n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 prévoit une baisse progressive du taux normal d'imposition à l'IS selon le calendrier ci-dessous, tout en conservant le taux réduit de 15 % jusqu'à 38 120 € pour les PME (article 219 du Code général des impôts) :

• exercices ouverts en 2018 : taux de 28 % jusqu'à 500 000 € de bénéfice imposable et de 33,1/3 % au-delà ;
• exercices ouverts en 2019 : taux de 28 % jusqu'à 500 000 € de bénéfice imposable et de 31 % au-delà ;
• exercices ouverts en 2020 : taux de 28 % ;
• exercices ouverts en 2021 : taux de 26,5 % ;
• exercices ouverts en 2022 : taux de 25 %.

Pour les entreprises dont le chiffre d’affaires est supérieur ou égal à 250 M€, l’article 4 de la loi n° 2019-759 du 24 juillet 2019 et l’article 39 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 ont prévu une trajectoire de baisse différente :

• exercices ouverts en 2019 et clos à partir du 6 mars 2019 : taux de 28 % jusqu'à 500 000 € de bénéfice imposable et de 33,1/3 % au-delà ;
•  exercices ouverts en 2020 : taux de 28 % jusqu'à 500 000 € de bénéfice imposable et de 31 % au-delà ;
• exercices ouverts en 2021 : taux de 27,5 % ;
• exercices ouverts en 2022 : taux de 25 %.

Statuts fiscaux en résumé...

• Si vous êtes loueur non professionnel, le régime du micro-BIC restera le plus avantageux si le montant de vos charges déductibles ne dépasse pas celui de l’abattement forfaitaire (soit 71 % de vos recettes).
• Si vous êtes loueur professionnel, vous aurez sans doute intérêt à opter pour le régime réel, qui vous permet de déduire de nombreuses charges et éventuellement, votre déficit, du revenu global.
• Si vous avez créé une société et que votre taux d’imposition personnel d’IR est nettement supérieur à celui de l’IS (taux réduit de 15 % dans la plupart des cas), opter pour l’impôt sur les sociétés peut faire diminuer votre charge fiscale.

N'oubliez pas les taxes !

Quel que soit le statut choisi, et en fonction de celui-ci, il faudra aussi prendre en compte dans votre fiscalité le poids des taxes fiscales.

TVA (taxe sur la valeur ajoutée)

La TVA est un impôt sur la consommation ; elle se calcule toujours sur le montant des prestations hors taxes (HT).

• Si vous êtes resté particulier, ou si vous avez choisi le statut de micro-entrepreneur (ex-autoentrepreneur) et que votre chiffre d'affaires est inférieur à 85 800 €, que ce soit pour les prestations d’hébergement ou pour les prestations annexes de nature para-hôtelière (petit-déjeuner, ménage, etc.), la franchise en base de la TVA s’applique (ni facturation, ni déduction). Vous devez le mentionner sur vos factures : « TVA non applicable, article 293 B du Code général des impôts ».
• Vous serez par contre assujetti à la TVA si votre statut juridique est celui d’une société, si vous dépassez le plafond de franchise en base de TVA (85 800 €) et si vous proposez au moins trois des quatre services suivants :
  • le petit-déjeuner ;
  • le nettoyage des locaux en cours de séjour ;
  • la fourniture de linge de maison ;
  • la réception (même non personnalisée) de la clientèle.
• Pour déclarer les montants collectés, vous vous verrez attribuer un numéro de TVA. Vous trouverez toutes les informations sur le site des impôts.

Taxe de séjour

La taxe de séjour est une taxe facultative : certaines communes touristiques votent cette taxe, imposée aux visiteurs, pour financer les efforts de promotion et de valorisation touristique, ou des actions de protection et de gestion des espaces naturels. La délibération doit se tenir avant le 1er juillet de l'année pour être applicable à compter de l'année suivante (loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021).

Les communes peuvent choisir entre une taxe de séjour au réel ou une taxe de séjour forfaitaire.

• La taxe de séjour au réel est établie sur les personnes hébergées.
• La taxe de séjour forfaitaire est calculée en fonction de la capacité d'accueil de l'hébergement et est due par les logeurs.

Les tarifs et le taux de la taxe de séjour sont déterminés par délibération du conseil municipal en fonction d'un barème légal établi pour chaque nature et catégorie d'hébergement. Les limites des tarifs de la taxe de séjour sont réévaluées chaque année. Le barème applicable pour 2020 est disponible sur le site www.collectivites-locales.gouv.fr.

Si la commune a institué une taxe de séjour, elle s'appliquera aux vacanciers résidant en palaces, hôtels de tourisme, résidences de tourisme, meublés de tourisme, villages de vacances, chambres d'hôtes, emplacements dans les aires de camping-cars et parcs de stationnement touristiques, terrains d'hébergement de plein air ou ports de plaisance, que ces hébergements soient classés, en attente de classement ou non classés (article R. 2333-44 du Code général des collectivités territoriales modifié par le décret n° 2019-1062 du 16 octobre 2019).

Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si une taxe de séjour a été votée sur votre commune, et si vous y êtes assujetti pour vos chambres d’hôte ; auquel cas, vous devrez la percevoir auprès de vos clients et la reverser ensuite à la commune. Vous l’ajouterez donc au prix de vos chambres en la faisant apparaître de façon séparée sur la facture.

Contribution économique territoriale

La contribution économique territoriale (anciennement « taxe professionnelle ») correspond à une cotisation sur la valeur ajoutée et à une contribution foncière.

• Elle reste due par « les personnes physiques ou morales qui exercent à titre habituel une activité professionnelle non salariée ». Vous y êtes assujetti si vous avez un statut de société, pas si vous êtes loueur non professionnel avec un statut de micro-entrepreneur ou d’entreprise individuelle.
• Cependant, certaines collectivités locales peuvent s’opposer aux exonérations de contribution économique territoriale : renseignez-vous auprès de votre centre des impôts.

La taxe foncière et la taxe d’habitation : vous en êtes forcément redevable, la maison d’hôte dont vous êtes propriétaire constituant votre résidence principale.

Par ailleurs, l’administration fiscale a élargi la liste des bénéficiaires de l’abattement de 25 % appliqué sur la contribution à l’audiovisuel public aux chambres d’hôtes, aux résidences et meublés de tourisme lorsque la période d’activité annuelle n’excède pas 9 mois.